2025年11月28日，中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》）并向社会公开征求意见。这标志着境内商业不动产投资信托基金（以下简称商业不动产REITs）试点正式启动，REITs市场迎来新一轮扩容。
助力构建房地产新发展模式
商业不动产投资信托基金是通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。
《公告》明确了如下内容：一是基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。二是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。三是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。此外，商业不动产REITs其他有关事宜，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行。
业内人士认为，从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国REITs市场坚持服务实体经济，现阶段推出商业不动产REITs，对于经济发展、地产行业和地产企业等都具有深远的意义。第一，商业不动产REITs有助于稳地产稳经济。根据相关统计，我国商业不动产领域存量规模为40万亿元，发行商业地产REITs可有效盘活存量资产，发挥促消费扩投资稳经济功能。第二，商业不动产REITs有助于商业地产行业转型升级。伴随不动产行业进入存量时代，房地产行业建立“投-融-管-退”发展模式是主流方向和大趋势。发行商业地产REITs，能够促进房地产行业逐步从“三高”开发模式转向资产精细化运营管理模式，有助于房地产行业转型发展。第三，商业不动产REITs推动商业地产企业轻重分离、经营模式多元化。商业地产企业通过发行商业不动产，能够打通不动产募投管退价值链，兼任开发商、运营商和管理人等多重角色，同时获取物业开发利润、物业重估和增值收益、经常性租金收益和基金管理费用。
境内REITs市场资产类型不断丰富
截至2025年11月28日，全市场共有77只REITs上市交易，总募集资金超过2000亿元，总市值约2200亿元，涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型。自2024年以来，深沪证券交易所全面推动REITs常态化发行，推出首批消费基础设施REITs、首单水利设施REITs和首批数据中心REITs，资产类型不断丰富，充分发挥规模效应、示范效应。随着REITs市场发展日趋成熟，推出商业不动产REITs成为市场关注的焦点。
深交所REITs市场特色鲜明，多措并举推动商业不动产REITs试点。截至2025年11月28日，深交所共上市25只REITs，总市值约721.45亿元，涵盖主要资产类型。首批REITs上市以来，深交所陆续在天然气发电、保障性租赁住房、水利、消费基础设施、数据中心等领域落地市场首批REITs项目，推出多个REITs标杆项目，携手市场各方打造“深市样板”。截至11月28日收市，深市REITs较发行价平均上涨12.38%，累计分红125次，分红总金额约81.37亿元，反映了产品收益相对稳定、分红属性明显的收益特征。
据了解，深交所正在推进商业不动产REITs试点工作，相关REITs配套规则同步征求市场意见。深交所相关业务负责人表示，接下来，深交所将按照中国证监会统一部署，优化完善REITs配套规则，开展系统适配性改造，联合市场各方做好商业不动产REITs项目培育和储备，稳步推动商业不动产REITs试点落地，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效。
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